يقول الله -عز وجل- في كتابه الكريم “وَتَبَارَكَ الَّذِي لَهُ مُلْكُ السَّمَاوَاتِ وَالْأَرْضِ وَمَا بَيْنَهُمَا وَعِندَهُ عِلْمُ السَّاعَةِ وَإِلَيْهِ تُرْجَعُونَ” فالكون بأكمله ملك لله حقاً وتصرفاً ومن حكمته هو استخلاف الإنسان في الأرض وسخر له السموات والأرض والنعم لإعمار الكون، فترتب على ذلك حق الملكية الذي يعد من أهم الحقوق التي تحميها الشريعة الإسلامية وحرم الإعتداء عليها، فحق الملكية هو ثمرة العمل والجهد الفردي ووسيلة الحياة وأمر الإسلام بالحفاظ عليها والدفاع عنها ولقد نصت المادة (17) من النظام الأساسي للحكم في المملكة العربية السعودية على “الملكية، ورأس المال، والعمل، مقومات أساسية في الكيان الإقتصادي والإجتماعي للمملكة. وهي حقوق خاصة تؤدي وظيفة إجتماعية، وفق الشريعة الإسلامية” ولكن يجوز في ذات الوقت إنتزاع بالإجبار بأمر من ولي. الأمر، أما دفاعاً لظلم أو تحقيق مصلحة، ولقد نصت المادة (18) من النظام الأساسي للحكم في المملكة العربية السعودية على “تكفل الدولة حرية الملكية الخاصة وحرمتها، ولا ينزع من أحد ملكه إلا للمصلحة العامة على أن يعوض المالك تعويضاً عادلاً”، ولأن الحياة المعاصرة تشهد العديد من التطور والتوسع في فلقد استجدت العديد من المسائل المتعلقة بالأموال ويتم نزع الملكية الخاصة وللمنفعة العامة، وقامت المملكة العربية السعودية بإصدار نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت على العقار الصادر بالمرسوم ملكي رقم (م/15) بتاريخ 11/3/1424هجرياً.
القسم الأول:- المقصود بحق الملكية و نزع الملكية
تنقسم الملكية إلى الآتي:-
- الملكية العامة:- هي الأموال الطبيعية أو الحكمية المخصصة لمنفعة الجمهور بطريقة مباشرة أو غير مباشرة بناءً على أمر، ولا يجوز تملكها أو التصرف فيها حال تخصيصها للنفع العام.
- الملكية الخاصة:- هي الأموال والحقوق المملوكة للأفراد سواء كانت منقولة أو ثابتة وسواء كانت لفرد أو مجموعة من الأفراد على سبيل الإشتراك.
والمقصود بنزع الملكية هو سلب الملكية من صاحبها أو حرمان المالك من عقاره بالرغم عن إرادته لأجل المنفعة العامة مقابل تعويضه عن الضرر الذي أصابه بسبب هذا الحرمان.
تتجلى الغاية في نزع الملكيات العامة هو تحقيق المنفعة العامة، وتعود سلطة الإدارة في تحديد تلك المنفعة وهي سلطة تقديرية تظهر في اختيارها للعقار المناسب أو حريتها في تقدير المساحة المناسبة، ولقد نصت المادة الأولى من نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت على العقار الصادر بالمرسوم ملكي رقم (م/ 15) بتاريخ 11/3/1424هجرياً على “يجوز للوزارات والمصالح الحكومية وغيرها من الأجهزة ذوات الشخصية المعنوية العامة نزع ملكية العقار للمنفعة العامة لقاء تعويض عادل، بعد التحقق من عدم توفر الأراضي والعقارات الحكومية التي تفي بحاجة المشروع. ولا يجوز نزع ملكية عقار إلا لتنفيذ مشروع معتمد في الميزانية.”
ففكرة المنفعة العامة مرادفة للمصلحة العامة والتي يقصد بها الغاية من وجود المرفق العام وإدارته لأجل خدمة المجتمع، وتبرر فكرة نزع الملكية مقولة “التضحية بمصلحة الفرد عندما تتعارض مع مصلحة الجماعة .
القسم الثاني:- شروط نزع الملكية
تضمن النظام السعودي مجموعة من الشروط الآتية لنزع الملكية كالآتي:-
- أن يكون محل نزع الملكية عقاراً:
يجب أن يكون القرار الصادر لنزع الملكية منصب على عقار وليس منقول، فالعقارات وحدها هي التي يجوز نزع ملكيتها، والعقار هو قطعة الأرض أو الأراضي المملوكة أو المخصصة لشخص أو كثر.
- إن يتم نزع الملكية العقارية لصالح شخص معنوي عام:
الأشخاص المعنوية العامة هي التي يتم بها تحقيق المنفعة العامة ومن أجلها يقرر هذا الحق.
- أن يتم نزع الملكية العقارية للمنفعة العامة:
عند نزع الملكية العقارية لابد من ترجيح المصلحة العامة ويكون إقرار المصلحة العامة في الشكل القانوني الذي حدده النظام ويتم نشر القرار ومرفقاته ليعلم أصحاب العقار لماذا تم نوع ملكية أموالهم.
- أن يتم تعويض مالك العقار تعويضاً عَادِلاً:
شرط التعويض العادل هو الأساس لرضا المالك لنقل الملكية الخاصة لملكية عامة ولقد نصت المادة الثالثة من النظام المذكور على تقدير قيمة التعويض، وقسمته كالتالي “يستحق التعويض عما يتم اقتطاعه لتحديد وتنفيذ شبكات الطرق الرئيسية أو لصالح التخطيط وفقًا لما يأتي:-
أولًا: بالنسبة لما هو واقع داخل حدود حماية التنمية
أ- الأراضي التي سبق أخذ النسبة النظامية التي تقتطع مجانًا منها يعوض المالك عما يقتطع منها بعد ذلك.
ب- الأراضي التي سبق أخذ جزء من النسبة النظامية منها لا يعوض المالك عما يقتطع منها بعد ذلك إذا لم يتجاوز الاقتطاع السابق واللاحق النسبة النظامية، وبشرط أن يكون الباقي منها بعد الاقتطاع السابق واللاحق عشرة آلاف متر مربع فأكثر، ويعوض عن الفرق إن قلت مساحة الباقي منها عن ذلك.
ج- الأراضي التي لم يسبق أخذ النسبة النظامية منها لا يعوض المالك عما يقتطع منها إذا لم يتجاوز المقتطع النسبة النظامية وبشرط أن يكون الباقي منها بعد الاقتطاع عشرة آلاف متر مربع فأكثر، ويعوض عن الفرق إن قلت مساحة الباقي منها عن ذلك.
د- إذا طلب مالك الأرض تقسيمها أو تخطيطها وفقًا لما تقرره الأنظمة والتعليمات لا يعوض عما يقتطع منها لذلك، ما لم يتجاوز الاقتطاع السابق إن وجد واللاحق النسبة النظامية لكامل المساحة، إلا إذا كان تجاوزها قد تم بناء على طلب المالك.
ه- إذا طلب مالك القطعة المفرزة من أرض سبق تخطيطها تقسيمها إلى قطع أصغر وتطلب ذلك فتح شارع أو أكثر لخدمتها فلا يعوض عن ذلك.
و- أراضي المباني والمزارع بغض النظر عن مساحاتها يتم التعويض عن المساحات التي تقتطع منها، كما يتم التعويض عن المباني والغرس. وفي حالة طلب مالكها تقسيمها أو تخطيطها وفقًا لما تقرره الأنظمة والتعليمات لا يعوض عما يقتطع منها لذلك في حدود النسبة النظامية، كما لا يعوض إذا كان تجاوزها قد تم بناء على طلب المالك.
ثانيًا: بالنسبة لما هو واقع خارج حدود حماية التنمية
أ- الأراضي التي لا تزيد مساحاتها على عشرة آلاف متر مربع، والمباني، والمزارع- بغض النظر عن مساحاتها- يتم التعويض عن المساحات التي تقتطع منها، كما يتم التعويض عن المباني والغرس. ولا يتم التعويض عن المقتطع منها لصالح تقسيمها وفقًا لما تقرره الأنظمة والتعليمات إذا طلب المالك ذلك، وذلك في حدود النسبة النظامية المقررة لما هو داخل حدود حماية التنمية. ما لم يكن تجاوزها قد تم بناء على طلب المالك.
ب- الأراضي التي تزيد مساحاتها على عشرة آلاف متر مربع، لا يتم التعويض عما يقتطع منها للطرق الرئيسية في حدود ما نسبته 12 % من مساحاتها، وبشرط أن يكون الباقي منها بعد الاقتطاع عشرة آلاف متر مربع فأكثر. ويعوض عن الفرق إن قلت مساحة الباقي منها عن ذلك. وفي حالة تخطيطها وفقًا لما تقرره الأنظمة والتعليمات تطبق عليها الفقرات (ب، د، ه) من البند أولًا.
ثالثًا: بالنسبة للمدن والقرى والهجر التي لا يوجد لها حد حماية تنمية
تقوم وزارة الشؤون البلدية والقروية بوضع تعليمات حول ما يتم بشأنها من حيث التخطيط والبناء فيها، وهذه التعليمات تحدد حد حماية التنمية بالنسبة لها بحيث يبنى عليه في التفرقة المذكورة آنفًا”
القسم الثالث:- قرار نزع الملكية
يبدأ نزع الملكية للمنفعة العامة بقرار من الوزير المختص أو رئيس المصلحة الحكومية أو مجلس إدارة الجهاز ذي الشخصية المعنوية العامة أو من ينيبونهم حسبما نصت المادة الخامسة من نظام نزع الملكية، ويلحق بالقرار نسخة من مخطط المشروع المقترح ورقمه وإعتماده في الميزانية والجهة صاحبة المشروع والغرض من نزع الملكية ، ويبين القرار إجمالي العقارات المطلوب نزع ملكيتها وحدودها وموقع كل منها، ويجب دعوة الجهات المشاركة في لجنة وصف وحصر العقارات محل النزاع ولجنة التقدير ، ويتم نشر القرار في الجريدة الرسمية وفي صحيفتين من الصحف اليومية التي توزع في المنطقة، والطلب من أصحاب العقارات الواقعة ضمن مخطط المشروع تزويد الجهة صاحبة المشروع بنسخ من مستندات ملكيتهم ، كما تلصق صورة من الإعلان في مقر الجهة صاحبة المشروع، وفي مقر المشروع، وفي المحكمة، وفي الإمارة أو المحافظة أو المركز، وفي البلدية التي يقع العقار في دائرة اختصاصها، ويعد نشر القرار بمثابة دعوة موجهة إلى أصحاب الحقوق على تلك العقارات لتقديم طلبات التعويض.
يترتب على نشر قرار نزع الملكية عدة آثار كالآتي:-
- لا يجوز للمالك أن يقوم بأي تصرف.
- مدة إجراء الطعن في القرار هو ستين يوم تبدأ من موعد نشر القرار في الجريدة الرسمية.
- بدء اللجنة لتقدير قيمة التعويض للعقار المنزوعة ملكيته خلال ستين يوم من تاريخ صدور القرار.
ونصت المادة الخامسة على عمل جهة التقدير حيث” تقوم لجنة التقدير بما يأتي :-
- الوقوف على العقار أو العقارات المقرر نزع ملكيتها والتحقق مما ورد في محضر اللجنة المشار إليها في المادة السادسة.
- تقدير العقارات المقرر نزع ملكيتها أرضًا، وبناء ، وأشجارًا ، ومزروعات. وأي إنشاءات أو حقوق أخرى وفق الأسس الآتية :
أ – يكون تقدير التعويض عن العقار على أساس قيمته وقت وقوف لجنة التقدير على العقار المراد نزع ملكيته.
ب – يكون تقدير التعويض على الأشجار على أساس قيمتها وقت وقوف اللجنة على العقار المراد نزع ملكيته، مع مراعاة نوعها وعمرها ونتاجها.
ج – يكون تقدير التعويض عن المزروعات والثمار إذا لم يكن تأخير نزع ملكيتها إلى ما بعد الانتهاء من الحصاد وقطف الثمار وفق ما تراه لجنة التقدير.
د – يكون تقدير التعويض عن الأراضي المخصصة للاستعمالات العامة التي لا تشملها النسبة النظامية في المخططات الخاصة بعد مضي سنتين من تاريخ تخصيصها، وفقًا لأحكام هذا النظام.
- تقدير قيمة التعويضات لأصحاب العقارات المتضررة من المشروع دون أن يقتطع شيء منها لصالحه، وذلك على أساس الفرق بين قيمة العقار قبل تنفيذ المشروع وقيمته بعده. “
ختاماً:-
قرار نزع الملكية تبدأ أهميته منذ نشره في الجريدة الرسمية ولصق القرار في الأماكن المعدة لذلك وهو يقترب من القرارات الفردية لأنه يمس المركز القانوني لمالك العقار ولهذا فلابد من علمهم به وهذا لأجل حماية ذوي الشأن بتوفير قدر من الضمانات فيما يتعلق ببدء سريان موعد الطعن بالإلغاء ، وأنه يجوز لأصحاب الشأن التظلم أمام الجهات الإدارية حيث نصت المادة (24) من نظام نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة ووضع اليد المؤقت على العقار الصادر بالمرسوم ملكي رقم (م/ 15) بتاريخ 11/3/1424هجرياً على ” يجوز لأصحاب الشأن التظلم أمام ديوان المظالم من جميع قرارات اللجان والأجهزة الإدارية التي تتخذ وفقًا لهذا النظام، خلال ستين يومًا من تاريخ إبلاغهم بالقرار”
