صياغة العقود العقارية بين المشتري والمطور العقاري ويعد المطور العقاري هو عبارة عن فرد او شركة تشتري مساحات كبيرة من الأراضي ويبنون عليها مجمعات سكنية ومجمعات صناعية ومراكز تسوق وغيرها من المباني التجارية العديدة ، و بل يقوم المطور العقاري في بعض الأحيان بشراء العقارات المهملة وتحويلها الى مجمعات سكنية حديثة و مراكز تجارية ، ولهذا يجري المطور العقاري العديد من العقود بينه وبين المشترين لأجل بيع الشقق والفلل ، وتعد صياغة تلك العقود تحتاج الى خبرة و صياغة خالية من الثغرات حتى يستطيع كل طرف ضمان حقه ، وفى هذا المقال سنوضح كيفية صياغة العقود الخاصة بالشقق والفلل بين المشتري والمطور العقاري.
اولاً:- مفهوم المعاملات العقارية .
المعاملات العقارية هي الصفقات التي تتعلق بالعقارات وتشمل عددًا من العمليات التي تتم في السوق العقاري. وتشمل المعاملات العقارية على سبيل المثال لا الحصر:
- بيع العقارات: وهي عملية تحويل ملكية العقار من المالك الحالي إلى المشتري الجديد، ويتم تنفيذها عادة عن طريق التوقيع على عقد بيع.
- شراء العقارات: وهي عملية شراء العقارات من المالك الحالي ودفع الثمن المتفق عليه، ويتم تنظيمها عادة عن طريق التوقيع على عقد شراء.
- تأجير العقارات: وهي عملية تأجير العقارات للمستأجرين، ويتم تحديد عقد الإيجار بما يتوافق مع القوانين واللوائح المحلية.
- إدارة العقارات: وهي عملية إدارة العقارات المؤجرة، وتشمل إدارة الإيجارات والصيانة والتأمين والإعلان والترويج للعقار.
- التمويل العقاري: وهي عملية الحصول على التمويل لشراء أو بناء العقارات، وتشمل القروض العقارية والرهون العقارية والتمويل الجماعي.
- التقييم العقاري: وهو تقييم قيمة العقارات لأغراض مختلفة، مثل التأمين والضرائب والتقارير المالية والتحليل الاستثماري.
ثانياً:- كيفية صياغة العقود العقارية (عقود بيع المعاملات العقارية)
حتى يتم صياغة عقود بيع المعاملات العقارية بين المطور العقاري والمشتري يحب اتباع الخطوات التالية :-
1. التأكد من الملكية.
يجب ذكر تسلسل الملكية عند كتابة العقود حيث يتم بيان تسلسل الملكية الواردة على العقار المبيع بداية من اسم البائع وثم بيان كل من تملك العقار حتى ذكر اسم مالك الأرض الذي أقيم عليه العقار ، وإذا كان المطور العقاري عبارة عن شركة فيجب معرفة هل الشركة سجلت العقار وتمتلك مخالصة عقارية ام عليها أقساط ام ان الأرض مخصصة لها .
2. صياغة بند الثمن .
يعد بند الثمن من البنود الأساسية في عقود المعاملات العقارية، حيث يحدد الثمن المتفق عليه بين المشتري والبائع، ولضمان حماية حقوق الطرفين وتجنب المشاكل في المستقبل، يجب صياغة بند الثمن بشكل دقيق وواضح، وذلك عن طريق اتباع الخطوات التالية:
- تحديد الثمن الإجمالي: يجب تحديد الثمن الإجمالي للعقار، ويجب تحديد العملة التي سيتم استخدامها وطريقة الدفع.
- تحديد طرق الدفع: يجب تحديد طرق الدفع المتاحة، ومواعيد الدفع، والمبالغ التي يجب دفعها في كل مرحلة.
- تحديد التكاليف الإضافية: يجب تحديد التكاليف الإضافية التي يجب على المشتري أو البائع دفعها، مثل الرسوم الحكومية ورسوم التسجيل والضرائب.
- تحديد الخصومات: يجب تحديد أي خصومات متاحة للمشتري، مثل الخصومات للدفع المبكر أو الخصومات النقدية.
- تحديد العوائد الاستثمارية: يجب تحديد العوائد الاستثمارية المتوقعة للمشتري، مثل الإيجارات المتوقعة إذا كان العقار مؤجرًا.
- تحديد العقوبات: يجب تحديد العقوبات في حالة عدم الالتزام بالدفع في المواعيد المحددة أو عدم الالتزام بأي شروط أخرى في العقد.
- التوقيع: يجب على المشتري والبائع التوقيع على بند الثمن والتأكد من فهم كافة الشروط المتعلقة به.
3. ذكر حصة الشيوع.
يشير مصطلح “حصة الشيوع” في عقود المعاملات العقارية إلى النسبة المئوية لحقوق كل مشارك في الملكية المشتركة للعقار. ويشير هذا المصطلح إلى الحقوق المشتركة التي يشترك فيها عدة أشخاص في ملكية عقار معين. ويمكن استخدام حصة الشيوع لتحديد حقوق كل مشارك في الملكية عند بيع العقار أو تقسيمه. ويمكن أن تكون حصة الشيوع بالنسبة المئوية أو بالأحكام النظامية.
عندما يرغب أحد المشاركين في بيع حصته في الملكية المشتركة، يتم حساب حصته بالنسبة المئوية ويتم بيعها إلى المشتري الجديد. ويتم حساب حصة الشيوع أيضًا في حالة وجود خلاف بين المشاركين في الملكية المشتركة، مثل القرارات المتعلقة بالصيانة أو التجديد أو تأجير العقار.
وبشكل عام، يجب على الأطراف المعنية بعقود الملكية المشتركة التأكد من تضمين حصة الشيوع في العقد العقاري وتحديد النسبة المئوية لكل مشارك في الملكية، وذلك لتجنب المشاكل في المستقبل.
4. تسليم مستندات الملكية .
يجب على المطور العقاري ان يسلم المشترى نسخة من عقد شراء الأرض المبنى عليها العقار ورخص البناء وعقود المشاركة إذا كان في العقار شركاء او اعلام الوراثة إذا كان في العقار ورثة.
ثالثاً:- بيانات هامة يجب ان تكون مدرجة في صياغة العقود العقارية
- اسم المشترى والمطور العقاري كاملاً وبطاقة الهوية لكل منهما.
- بيان تفصيلي للعقار المباع.
- بيان عنوان العقار كاملاً.
- بيان كيفية دفع الثمن واضحاً.
- بيان حدود ووصف العقار كاملاً.
- يجب ان يوجد بند صريح في العقد ان المطور العقاري يضمن العيوب الخفية كاملة.
وختاماً :
يجب اللجوء الى محامي متمكن لأجل ان تضمن كتابة العقد بصياغة واضحة وصريحة وتضمن حقوق الأطراف .
