قضايا الشفعة العقارية
اولاً: – مفهوم الشفعة
الشفعة في اللغة: من الشفع والشفعة مشتقة من الزيادة لأن الشفيع يضم المبيع إلى ملكه فيشفعه به كأنه كان واحداً وتراً فصار زوجا شفعاً ولذلك سميت الشفعة بهذا
تعريف الشفعة في الاصطلاح عرفت الشفعة عند فقهاء المذاهب بعدة تعريفات وكل مذهب عرفها على ما يرى أنه تجري فيه الشفعة على اختلاف في صياغة التعريف بين المذهب الواحد.
فقد عرفها الحنفية بأنها: تملك البقعة جبرا على المشتري بما قام عليه
وعرفها المالكية بأنها: أخذ الشريك حصة جبراً بشراء وعرفها الشافعية بأنها حق تملك قهري يثبت للشريك القديم على الحادث فيما ملك بعوض لدفع الضرر عرفها الحنابلة بأنها استحقاق الشريك انتزاع حصة شريكه ممن انتقلت إليه بعوض مالي بثمنه الذي استقر عليه العقد
وهذه التعاريف تدور حول معنى واحد وهو انتزاع الحصة المبيعة من المشتري وإنما الاختلاف في الصياغة وزيادة بعض التعريفات أو نقصها كزيادة الشافعية لفظة دفع الضرر وزيادة الحنابلة قيد بما استقر عليه العقد ما عدا تعريف مذهب الحنفية فلم يذكر فيه لفظة الشريك لأنه لا يخص الشفعة به بل يعديه إلى غيره والتعريف المختار وانتزاع الشريك حصة شريكه ممن انتقلت إليه بعوض مالي بثمنه الذي استقر عليه العقد لرفع الضرر الواقع عليه أو دفعه لاشتماله على جميع المحترزات ولفظة الشريك يدخل فيها الشريك في ملك الرقبة أو في ملك منافعها.
ثانياً: – حكم الشفعة
وردت في السنة أحاديث صحيحة تدل على مشروعية الشفعة منها حديث جابر بن عبد الله رضي الله عنه قال قضى رسول الله صلى الله عليه وسلـم بالشفعة في كل ما لم يقسم فإذا وقعت الحدود وصرفِّت الطرق فلا شفعة.
والشفعة تكون في البناء دون بقية الصور الأخرى وما يلحقه بالأرض دون المنقولات فيها على رأي الجمهور أنه إذا باع الشريك البناء مع أصله وهو الأرض فتثبت فيه الشفعة تبعاً .
إن الشفعة ليست حقا عينيا ولا حقا شخصيا ولا تكون إلا في العقار وقد شرعت دفعا للضرر المتوقع بسبب اتصال ملكية العقار المبيع إضافة لما لها من فوائد اقتصادية في جمع ما تفرق وربما جاءت على خلاف الأصل مما أدى لإثارة المنازعات بين الأفراد بسبب خطورة استعمال الشفعة وإقامة دعواها كونها محفوفة بمخاطر جمة قلما تؤتي ثمارها التي شرعت لأجلها
ثالثاً: -أسباب سقوط الشفعة
حق الشفعة عبارة عن رخصه تجيز في بيع العقار الحلول محل المشتري في الأحوال والشروط المنصوص والشفعة رخصة تجيز للشفيع الحلول محل المشتري في حالة بيع العقار المتصل به ملكه في الأحوال والشروط المنصوص عليها قانونا وهي تأسس على وقاية الشفيع من ضرر محتمل من شريك أو جار فهي إذن متصلة بشخص الشفيع وهو حر في أن يأخذ أو لا يأخذ بها فهذا متروك لمحض تقديره.
يسقط الحق في الأخذ بالشفعة في الأحوال الآتية:
1. تنازل الشفيع عن حقه في الأخذ بالشفعة:
والتنازل تصرف قانوني سواء بمقابل أو بغير مقابل ويكون إما صريحاً أو ضمنياً يستفاد من أي عمل أو تصرف يدل على نزول الشفيع عن حقه، ويجوز النزول المقدم أي قبل البيع ولطالما أن هذا النزول يؤدي إلى السقوط فلزم التزام قصد الشفيع وعدم التوسع فيه وبذلك قضت المحكمة: «بأن النزول الذي يتم بالنسبة إلى البيع الذي قد يصدر للغير من الجار التنازل له والواقع على الأرض المجاورة لا يمتد إلى البيع الصادر من مشترى هذه الأرض»، أي لا يمتد لصفقة أخرى ممن نزِل له واستقر اجتهاد محكمة التمييز على أنه عندما يكون اسقاط حق الشفعة صريحاً بعد وقوع البيع الرسمي فإن هذا الحق يسقط سواء أكان الشفيع قد علم بعناصر عقد البيع الرسمي من حيث مقدار الثمن ومقدار المبيع أو لم يعلم، بذلك لأن الشفعة هي حق خالص للشفيع فيملك التصرف فيه استيفاء واسقاطاً، أما إذا كان التنازل عن الشفعة قد وقع عن طريق الدلالة فان حق الشفيع لا يسقط إلا بالعلم بمقدار المبيع وبالثمن وبالمشتري، وذلك لأن الدلالة في هذا الصدد هي دلالة الرضى بالبيع والرضى بالبيع والرضى بالشيء بدون العلم به محال وأن تبريك الشفيع للمشترين بعد عقد البيع الرسمي هو في حقيقته إظهار الرغبة في عدم الأخذ بالشفعة ويعد اسقاطاً صريحاً لحق الشفعة سواء أكان الشفيع قد علم بمقدار المبيع والثمن أم لم يعلم.
اتخاذ الشفيع إجراءات دعوى الشفعة لا ينفي بطريق اللزوم الحتمي والمنطقي سبق نزوله عن حقه في الشفعة قبل رفع الدعوى، ولا يمنع صاحب المصلحة من التمسك فيها بهذا النزول وطلب تمكينه من إثباته قانوناً.
2. عدم إظهار الرغبة في الميعاد
على من يريد الأخذ بالشفعة أن يعلن رغبته فيها إلى كل من البائع والمشترى خلال 15 يوما من تاريخ الإنذار الرسمي الذي يوجهه إليه البائع أو المشتري وإلا سقط حقه ويزاد على تلك المدة ميعاد المسافة إذا اقتضى الأمر ذلك.
3. عدم رفع الدعوى في الموعد:
ترفع دعوى الشفعة على البائع والمشترى أمام المحكمة الكائن في دائرتها العقار وتقيد بالجدول ويكون كل ذلك في موعد ثلاثين يوما من تاريخ الإعلان المنصوص عليه في المادة السابقة وإلا سقط الحق فيها والحكم في الدعوى على وجه السرعة، وقد بينا ذلك في المحاضرات السالفة.
4. عدم إيداع الثمن في الموعد:
خلال ثلاثين يوما على الأكثر من تاريخ هذا الإعلان يجب أن يودع في خزانة المحكمة الكائن في دائرتها العقار كل الثمن الحقيقي الذي حصل به البيع مع مراعاة أن يكون هذا الإيداع قبل رفع الدعوى بالشفعة، فإن لم يتم الإيداع في هذا الميعاد على الوجه المتقدم سقط حق الأخذ بالشفعة.
5. مضى أربعة أشهر من تاريخ التسجيل
إذا انقضت أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع والتمسك بسقوط حق الشفيع في الشفعة يثبت بمجرد مرور أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع دون استعمال الشفيع لهذا الحق ولا يتطلب هنا علم الشفيع بالبيع أو غير ذلك لأن القانون أفترض علم الشفيع بحصول البيع بمضي أربعة أشهر على الشهر والتسجيل.
6. بطلان البيع
تبطل الشفعة إذا كان البيع المشفوع فيه باطل كما إذا اتضح أن البائع لم يكن مالكا لما باع وقًضِىَ ببطلانه.
7. التقادم
يتقادم الحق في الشفعة بمرور 15 عاماً على البيع الابتدائي الذي لم يسجل ولم يعلن وذلك بناء على القواعد العامة.
8. زوال ملكية الشفيع للعقار
وذلك من وقت البيع حتى صدور حكم نهائي بالشفعة
9. زوال أحد شروط الشفعة
إذا زال أحد الشروط اللازمة للأخذ بالشفعة كما إذا باع الشفيع عقاره قبل طلب الشفعة أو جعله وقفاً أو مسجداً أو إذا زالت صفته كجار بمنع الالتصاق بمرور طريق فاصل أو إذا بيع العقار بالمزاد العلني (وليس الاختياري) ولا شفعة في منقول ولا شفعة في أملاك الدولة (العامة والخاصة)وقاعدة الدفع بسقوط الشفعة قررها القانون والحق ذاته مستمد منه ولذا أحيطت بقيود كثيرة ووجب القيام بالإجراءات في مواعيدها وإلا سقط الحق فيها، فهو كحق مقيد لحرية التعاقد وحق الملكية فإذا سقط أصبح لا وجود له والمحكمة تقضى بذلك من تلقاء نفسها وفى أي حالة كانت عليها الدعوى.
